以工業廠房、廠辦或工業用地作為擔保的工廠借款，不僅貸款成數高、審核彈性，也比無擔保信貸更容易取得高額融資，本文帶您了解工業廠房貸款成數、廠房貸款試算與利率年限，以及工業用地貸款限制，完整解析廠房借款的條件與實務操作，協助企業主在資金規劃上做出更有利的選擇。
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工廠借款是什麼？
工廠借款指的是以工業廠房、廠辦或工業用地為擔保，向銀行、當舖或民間機構申請的融資方式，屬於資產型融資，企業可將已持有的不動產價值轉化為營運資金，與一般中小企業貸款或信用貸款相比，工廠借款的優勢在於擁有明確擔保品、申貸門檻較低、額度更具彈性，也更容易取得高額融資，這類借款方式能在不影響產權的前提下，維持經營靈活性。
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工廠借款可貸幾成？
工業廠房貸款成數會依據申貸機構不同、地段、產權完整性與建物使用現況評估，以銀行為例，一般工業區廠房或廠辦核貸成數落在七成左右，若地段佳、產權單純、建物結構良好，最高可達八成，但若是建物年限偏高、土地為持分、或涉及違建使用，核貸成數可能僅有五成甚至更低。
當舖與民間融資機構的借款利率雖比銀行來的高，但在成數評估上更為彈性，尤其對於「產權不完全」、「持分土地」、「屋齡偏高廠房」等不符合銀行標準的情況，仍可根據市價、資產使用性與借款人背景進行個案評估，有些案件甚至能以工廠、市值機具或庫存原料為擔保，辦理短中期大額融資，從申請到撥款最快可在24小時內完成，對於急需現金流的企業來說，是銀行難以替代的現金調度工具。
影響成數的核心因素
工廠借款可貸幾成並非固定標準，而是綜合考量多項條件後的評估結果，企業主若能事前整備相關文件、清楚說明資金用途，將有助於爭取更高貸款成數與更優利率。
- 產權完整與否：是否為單一所有權？是否有抵押紀錄？
- 使用分區與土地性質：是否為合法工業用地？是否符合貸款用途？
- 建物現況與估價結果：屋齡、結構安全性、是否有違建紀錄
- 申貸企業信用與財報：資金用途明確性、償還能力證明等
廠房貸款利率與年限
在銀行體系中，2025年針對工廠與工業廠房的貸款利率普遍落在年利率2.5%至6%之間，根據企業財報、資產狀況與信用條件而有所不同，若申貸對象為營運穩定、財報完整的企業，利率可能取得接近基準利率的優惠；廠房貸款的還款年限，最多可達20年，部分銀行甚至提供5年寬限期，只償還利息、不繳本金，以減輕前期現金壓力。
當舖與民間貸款則是在廠房作為擔保物的前提下，月利率介於1%至2.5%之間，雖高於銀行，但優勢在於不限貸款年限、不綁約、可隨借隨還，特別是當企業只需短期資金週轉時，短期借款僅需按天計息，整體利息負擔反而更低，對現金流緊張的中小企業是一種更靈活的選擇。
不論是銀行或當舖，工業用地與廠房貸款的核准年限與利率受到以下條件影響：
- 擔保品是否為合法工業建地
- 建物屋齡與估價結果
- 企業信用與營收穩定性
- 貸款用途是否明確、合理
廠房貸款試算
借款額度取決於資產價值與申貸條件的綜合評估，許多企業在辦理廠房借款前，最關心的就是能借到多少資金，掌握核貸評估邏輯，就能自行初步預估可能取得的融資金額。
銀行在進行審核時，通常會依據不動產鑑價結果，核發5至7成的貸款成數，舉例來說，若工業廠房經鑑價市值為新台幣 3,000萬元，銀行可能核貸約1,500萬至2,100萬元，實際成數則受限於土地性質、屋齡、產權完整性與使用分區等要素。
而當舖或民間貸款機構在額度評估上相對寬鬆，貸款成數可高達市值的9成，且不會過度要求財務報表或稅務證明，只要擁有廠房土地、不動產權狀明確，即可由專人現場勘估並快速試算額度，影響審核通過與額度多寡的關鍵條件包含：
- 資產條件：土地是否為完整產權？建物是否為合法登記？
- 企業信用與還款能力：財務報表、薪轉紀錄、稅單繳納紀錄
- 資金用途與周轉計畫：用途明確者較易核貸
- 共同擔保人或其他資產加成：可提升貸款成數與額度
不少民間機構提供「免費評估、不影響信用」的初步試算服務，企業可事先掌握能借到的資金區間，避免在銀行端耗時而無果。
工業用地貸款限制
根據目前金融機構與融資單位的標準，僅合法登記的建地、工業區用地與部分都市計畫區內之土地具備貸款條件，企業若以工業用地作為擔保辦理貸款，首先需確認該土地是否屬於可貸範圍內的使用類型。
農業用地、交通用地、水利用地、礦業用地或公共設施用地，皆因用途受限或無法產生穩定收益，屬於貸款風險較高的項目，多數銀行與當舖不接受此類土地作為擔保品，尤其是在工業用地貸款限制方面，常見的問題包括土地為持分產權、地上建物為違章工廠、未合法登記使用等，這些狀況都會導致核貸成數降低，甚至直接被拒貸。
企業主在以工業用地辦理貸款前，應優先確認以下幾項：
- 土地用途分區是否符合建築與營運使用規範？
- 是否為完整產權？是否涉及共有人或無法分割產權？
- 是否曾作為工廠登記？是否具合法建物使用執照？
- 是否有遭查封、他項權利設定或限制登記？
若土地本身尚未開發或僅為閒置狀態，銀行評估的市價與可貸金額將明顯降低；若地上建物為合法廠房，且企業已有穩定營運記錄，則會被視為低風險客戶，貸款條件將大幅改善。
在選擇申辦機構時，也應根據自身土地條件做出策略性選擇，銀行偏好完整產權、可開發性高的工業用地，而民間融資與當舖則較能接受屋齡高或用途限制較多的資產，對於土地持有人而言，取得資金的可能性更高。
工廠借款流程與所需資料
不論選擇銀行、當舖或民間貸款，工廠借款的流程大致分為四個主要階段，而申貸效率往往取決於借款人資料的完整度與資產條件的明確性，以下為一般工廠借款常見的流程說明：
- 初步諮詢與資產盤點：借款人需先與貸款窗口溝通，如銀行信貸部門或當舖評估人員，提供基本資料與擔保品資訊，包括廠房地段、權狀影本、土地使用分區等，以初步確認是否符合貸款條件。
- 現場勘驗與估價：合法機構會指派專人前往工廠現場勘查資產狀況，並依據市場行情進行估價，作為後續核貸額度與成數的依據。
- 審核資料、對保簽約或開立當票：完成評估後，雙方進行條件確認，包含利率、成數、還款方式與期數，核對無誤後簽署借貸合約，並開立當票或設定抵押權。
- 撥款與資金到位：撥款可採匯款或現金交付，銀行需經不動產設定登記程序，流程約需5至10個工作天；民間機構則可於24至72小時內完成。
工廠借款所需資料
- 借款人雙證件
- 營利事業登記證
- 變更事業登記表
- 機械設備所有權證明、大宗貨物所有權證明
- 公司基本資料（統編、大小章、財報）
- 借款用途說明書（部分銀行要求）
- 若為法人貸款，需提供公司代表人證明、章程或董事會同意書
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